Închirierea unei locuințe nu mai reprezintă de mult timp o situație de ultim resort, devenind din ce in ce mai des intalnită în rândul populației. Factori precum costurile ridicate ale achizitionării unei locuințe, conduc deseori la necesitatea apelării la încheierea unor astfel de contracte.
La etapa actuală după contractul de vânzare-cumpărare, contractul de locațiune pare a fi cel mai des întâlnit între părți și fiind de o importanță practică majoră prin care se transmite dreptul de folosință-ca un drept de creanță și nu ca un drept real.
Contractul de închiriere a spaţiului locativ este o varietate specială a contractului de locaţiune, avînd ca obiect o locuinţă şi fiind supus unei reglementări speciale. El reprezintă acel contract prin care o persoană (locator) se obligă să asigure unei alte persoane (locatar sau chiriaş) folosinţa temporară a unei locuinţe, în schimbul unei sume de bani.
Astfel, legiuitorul la încheierea acestor contracte prevede o serie de drepturi și obligații iar abuzul unora dintre ele duc la niște neînțelegeri între părțile contractante care de facto nu reprezintă altceva decât rezultatul lipsei de atenție sau a lipsei de informare a celor interesați să încheie un astfel de contract.
Calitatea Locatorului
Prima chestiunea care necesită a fi verificată este a ceea a calității locatorului și anume și anume faptul că cel care ne dă în chirie bunul imobil să fie:
- a) Proprietarul imobilului,
- b) Persoana împuternicită de proprietar
c) Locatarul,
Majorarea Chiriei
Aici atenționez faptul că obiectul abordării va fi spațiul locativ privat, cuantumul chiriei stabilindu-se de către părți prin negocieri unde rolul principal îl are totuși proprietarul deoarece locuințele sociale, căminele și alte tipuri de spațiu locativ special sunt excepții, pentru spațiul locativ social, Guvernul poate stabili anumite înlesniri la palta chiriei, luând în considerație faptul că chiriașii acestui spațiu locativ sunt persoanele care fac parte din păturile social-vulnerabile.
Garanția prealabilă
În primul rănd, potrivit normelor legale, este considerată nescrisă (adica nu produce niciun efect, fiind nulă, neputând fi obligat să plătești aceasta suma de bani) orice clauza în temeiul căreia, chiriașul se obligă să recunoască sau să plăteasca în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor facute exclusiv de locator.
Locatarul obligat prin lege, nu vrea să repare bunul.
În acest caz locatarul are posibilitatea fie să înceteze contractul, fie să facă chiar el aceste reparații urmând să ceară ulterior în instanță, atât sumele avansate, cât și dobanzi la acestea (trebuie reținut că mai întai trebuie notificat locatorul – vom discuta si despre mijloacele de notificare mai jos).
Legea prevede că în caz de urgență, locatarul îl poate înștiința pe locator și după începerea reparațiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înștiințării.
Vânzarea imobilului.
Ce se intampla cand vine locatorul la tine și îti spune că de luna viitoare trebuie să eliberezi apartamentul, întrucât el l-a vandut?
Dispozitiile legale aplicabile prevăd explicit faptul că închirierea înceteaza în caz de înstrăinare dacă s-a prevăzut expres în contract acest lucru și numai cu respectarea unui termen de doua ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificarii denunțării contractului.
Destinația bunului – spațiu comercial.
Dacă închiriaţi un spaţiu comercial, cereţi neapărat un extras din Registrul Bunurilor Imobile din care să reiese schimbarea de destinaţie a imobilului respectiv, altfel, vă puteţi trezi în situaţia în care aţi închiriat în teorie un spaţiu comercial, iar imobilul respectiv este, de fapt, doar un apartament.
Modalitatea de reziliere și comunicare.
Ideal este să nu se apeleze la dreptul comun, în sensul în care să nu fie necesar să trimiți plicuri prin poștă și să afli că nu le ridica partenerul contractual. Preferabil este, de asemenea, să nu apelezi la executorul judecatoresc (nu se justifica costurile).
Astfel, este recomandat ca atunci când avem calitatea de locatar în contractul ce urmează a fi semnat, să negociem si să înserăm o clauză care să prevadă faptul că simpla comunicare pe e-mail este suficientă, astfel, se va exclude tergiversarea acestei proceduri.
Neîncheierea unui contract de închiriere a spațiului locativ.
Un contract de închiriere personalizat, în care atât proprietarul, cât și chiriașul și-au așternut pe hârtie drepturile și obligațiile, este un punct bun de plecare pentru o colaborare onestă și transparentă între cei doi.. Pentru proprietar, lipsa contractului sau un contract vag și prea sumar este un mare dezavantaj, pentru că pretențiile sale (chiar juste) față de chiriaș nu au pe ce să se bazeze. În schimb, pentru chiriaș, dezavantajul nu este la fel de mare. El are folosința locuinței, îi este apărată de legi chiar și în lipsa contractului, iar obligațiile sale față de proprietar nu există, atâta timp cât nu sunt scrise.
Concluzionând
Chestiunile invederate, nefiind nici pe departe exhaustive, se dorește a veni în sprijinul tuturor acelora care doresc să închirieze un imobil, clarificând situații practice, nu de puține ori incidente în societate, și care până la acest moment au dat nastere multor întrebari și nedumeriri.
Toate aceste procedee vor fi simplificate cu ajutoru unei agenții imobiliare, transparentă și loială clienților săi.